Ley 6/2017, de 31 de julio, de modificaci�n de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, relativa a la comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas

LA PRESIDENTA DE LAS ILLES BALEARS

Sea notorio a todos los ciudadanos que el Parlamento de las Illes Balears ha aprobado y yo, en nombre del Rey y de acuerdo con lo que se establece en el art�culo 48.2 del Estatuto de Autonom�a, tengo a bien promulgar la siguiente ley:

EXPOSICI�N DE MOTIVOS

El art�culo 30.11 del Estatuto de Autonom�a de las Illes Balears dispone que el turismo es una competencia exclusiva de la comunidad aut�noma, en atenci�n al art�culo�148.1.18.� de la Constituci�n, que se refiere a la promoci�n y a la ordenaci�n del turismo en el �mbito territorial respectivo. Por lo tanto, desde que el Real Decreto 3401/1983, de 23 de noviembre, aprob� el traspaso de las funciones y los servicios en materia de turismo del Estado a las Illes Balears, la comunidad aut�noma ha ejercido esta competencia, tanto desde un punto de vista de ordenaci�n material como de elaboraci�n de normativa.

Tambi�n es importante mencionar el art�culo 24 del Estatuto de Autonom�a, que dispone que los poderes p�blicos de la comunidad aut�noma reconocer�n la actividad tur�stica como elemento econ�mico estrat�gico y que el fomento y la ordenaci�n de la actividad tur�stica se llevar�n a cabo con el objetivo de hacerlos compatibles con el respeto al medio ambiente, al patrimonio cultural y al territorio.

Esta competencia exclusiva en turismo ha permitido llevar a cabo una regulaci�n de los alojamientos tur�sticos de las Illes Balears y tambi�n de las viviendas que se comercializan tur�sticamente. As�, hay que destacar la Ley 2/1999, de 24 de marzo, general tur�stica, que regulaba y configuraba las viviendas tur�sticas de vacaciones como alojamientos tur�sticos; la Ley 2/2005, de 22 de marzo, de comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas, que llev� a cabo la regulaci�n de ciertas viviendas, ya no como alojamientos tur�sticos, sino como viviendas objeto de comercializaci�n tur�stica; y la Ley�8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, que tambi�n configura con car�cter general este tipo de actividad como una comercializaci�n tur�stica de viviendas, pero desde la definici�n clara del hecho de que se trata de viviendas de uso residencial. Las dos primeras normas solo permit�an la comercializaci�n tur�stica en viviendas unifamiliares aisladas, pero la Ley 8/2012 ampli� las posibilidades a las viviendas pareadas sometidas al r�gimen de propiedad horizontal y a las viviendas unifamiliares entre medianeras siempre que fueran �nicas en la parcela.

Con la modificaci�n que se lleva a cabo con esta ley se trata de hacer encajar tambi�n en las posibilidades de comercializaci�n de estancias tur�sticas las viviendas residenciales sometidas al r�gimen de propiedad horizontal �o edificios plurifamiliares�, m�s all� de los conocidos como edificios pareados sobre parcela com�n, que ya estaban permitidos.

En todos los casos, esta regulaci�n no puede obviar las diversas problem�ticas que la comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas de uso residencial puede comportar, por lo cual se establecen unos l�mites y unas formalidades legales relacionados b�sicamente con la salvaguarda del derecho al domicilio libre de inmisiones, el urbanismo, la ordenaci�n del territorio y el medio ambiente adecuado.

Como punto de partida de la modificaci�n que se lleva a cabo, se tiene que indicar el cambio del concepto mismo de empresas comercializadoras de estancias tur�sticas en viviendas. Se pretende recoger lo que la misma Ley de arrendamientos urbanos, en el art�culo 5.e), excluye de su �mbito de aplicaci�n y remite a las normativas tur�sticas. Es necesario observar, en todos los casos, que se exige finalidad lucrativa, lo cual excluye del concepto de vivienda comercializada tur�sticamente supuestos como la cesi�n temporal y gratuita de una vivienda y los intercambios de viviendas con finalidades tur�sticas, entre otros.

Con respecto a los l�mites antes indicados, tomando en consideraci�n el gran n�mero de nuevas altas de viviendas comercializadas tur�sticamente que se ha dado en los �ltimos a�os, y en previsi�n de incorporar en esta ley la comercializaci�n tur�stica en viviendas sometidas al r�gimen de propiedad horizontal, se hace imprescindible un control de esta actividad desde los puntos de vista urban�stico, territorial, medioambiental y tributario. Debe prestarse especial atenci�n a las repercusiones que esta puede suponer sobre la configuraci�n de los barrios o las zonas donde se concentre la oferta y en la convivencia pac�fica en estos; adem�s de la existencia de infraestructuras adecuadas, y, a escala general, en el hecho de evitar una subida de los precios del arrendamiento o de la vivienda, as� como en la falta de oferta de esta para la poblaci�n residente.

Otro aspecto que recoge la modificaci�n que lleva a cabo esta ley est� relacionado con el techo relativo a las plazas tur�sticas en alojamientos tur�sticos y a las plazas objeto de comercializaci�n tur�stica en viviendas de uso residencial, dado que se ha detectado en los �ltimos a�os una enorme presi�n sobre el territorio, las carreteras, las infraestructuras, el medio ambiente y los recursos h�dricos y energ�ticos, entre otros.

Por este motivo, se hace necesario establecer de manera real un techo o l�mite m�ximo de plazas tur�sticas, que debe venir determinado por las legalmente existentes m�s las integradas en las bolsas de plazas tur�sticas de que dispongan las administraciones tur�sticas. Este techo, podr� ser modificado por los planes territoriales insulares (PTI) y, en su caso, por los planes de intervenci�n en �mbitos tur�sticos (PIAT).

En estos casos, la determinaci�n del n�mero m�ximo de plazas tur�sticas tendr� en cuenta la capacidad de acogida que se determine en cada isla seg�n criterios ambientales, poblacionales y de ordenaci�n del territorio, tal y como se�ala la Organizaci�n Mundial del Turismo (OMT), y que se corresponden con el nivel de afluencia tur�stica y de equipamientos que puede asumir una regi�n para una mayor satisfacci�n de sus visitantes, sin que suponga una repercusi�n importante en sus recursos, en la capacidad de gesti�n y en la calidad de vida de sus habitantes. Estos instrumentos podr�n determinar tambi�n la existencia de dos bolsas de plazas tur�sticas: una para alojamientos tur�sticos y otra para estancias tur�sticas en viviendas.

As�, es importante observar que la limitaci�n o el techo m�ximo de plazas tur�sticas en el archipi�lago balear no es nueva. Ya est� recogida en el ordenamiento jur�dico propio desde el Decreto 9/1998, de 23 de enero, de medidas transitorias relativas al procedimiento de expedici�n de autorizaciones previas y de apertura de construcciones, obras e instalaciones de empresas y actividades tur�sticas. Posteriormente, en la Ley 2/1999 y, actualmente, en la Ley 8/2012. Todas estas normas ya supeditaban y supeditan la apertura de nuevos establecimientos de alojamiento tur�stico o la ampliaci�n de los existentes a la aportaci�n de plazas tur�sticas de establecimientos que se den de baja definitiva o adquiridas a los �rganos gestores de plazas. Por lo tanto, esta modificaci�n mantiene esta exigencia, pero elimina el gran n�mero de excepciones que hab�a, al tiempo que posibilita que los PIAT o los PTI puedan determinar otras cifras.

Se mantiene en todos los casos la excepcionalidad que ya hab�a para la isla de Menorca, a tenor de sus peculiaridades en la materia.

Tambi�n, y en esta l�nea de evitar una saturaci�n tur�stica no deseable ni sostenible, se eliminan determinadas excepciones a la ratio m�nima de plazas por metro cuadrado de parcela y se mantienen solo para los establecimientos que no se podr�an entender sin esta.

Volviendo al control antes mencionado de car�cter territorial y urban�stico relativo a las estancias tur�sticas en viviendas residenciales, este pasa, en primer lugar, por una delimitaci�n de zonas aptas para poder llevar a cabo la comercializaci�n tur�stica. Tienen que llevar a cabo esta zonificaci�n los consejos insulares y el Ayuntamiento de Palma respecto de las zonas en que, justificadamente y teniendo en cuenta las peculiaridades de las infraestructuras, la densidad poblacional u otros criterios insulares, se considere que esta dedicaci�n extraordinaria de los edificios residenciales resulta compatible con el uso ordinario de vivienda que los caracteriza. Eso s�, ser� necesario en este procedimiento solicitar el informe a los ayuntamientos.

Al margen de esto y con respecto a la comercializaci�n de estancias tur�sticas llevada a cabo en viviendas residenciales sometidas al r�gimen de propiedad horizontal, y en las de las tipolog�as que se determinen reglamentariamente, se considera necesario fijar, por razones urban�sticas, un l�mite adicional de temporalidad para el ejercicio de la actividad. Este permiso ser�a renovable mediante la presentaci�n de una comunicaci�n y de un certificado de adquisici�n temporal de plazas, pero siempre que se siguieran cumpliendo todos los requisitos legales en el momento de la renovaci�n, como, por ejemplo, que la zona donde se ubicaran siguiera siendo una zona apta para la comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas residenciales. Ello, porque con esta ley se regula de manera espec�fica, por primera vez en las Illes Balears, la posibilidad con condiciones de comercializaci�n tur�stica de estas viviendas, en las cuales, por lo tanto, se llevar� a cabo una actividad de car�cter residencial tur�stico junto con el estrictamente residencial, lo cual, sumado a la generalmente mayor densidad poblacional por solar respecto de otras tipolog�as, conduce a la necesidad de que el legislador prevea la posibilidad de que las zonas donde se permita o los criterios urban�sticos o territoriales que se establezcan se puedan ir adaptando a las problem�ticas y necesidades urban�sticas que puedan ir surgiendo, y, en consecuencia, estas viviendas que ofrezcan estancias tur�sticas est�n siempre supeditadas a la permisividad o no de estos instrumentos, sin que la no posibilidad de renovaci�n pueda generar derechos, incluido el derecho a indemnizaciones.

Con respecto al establecimiento de las zonas aptas, hay que recordar que los consejos insulares son las instituciones de gobierno de cada una de las islas, a la vez que son instituciones de la comunidad aut�noma y disfrutan de autonom�a en la gesti�n de sus intereses de acuerdo con la Constituci�n, el Estatuto y las leyes del Parlamento en su �mbito territorial. Concretamente, con respecto al �mbito urban�stico y territorial, de acuerdo con el art�culo 70 del Estatuto de Autonom�a, los consejos insulares tienen atribuidas, en calidad de competencias propias, las materias de urbanismo, habitabilidad y ordenaci�n del territorio, con el litoral incluido.

El tratamiento peculiar del municipio de Palma se fundamenta en la condici�n de capital, sin olvidar su elevada poblaci�n, raz�n por la cual la Ley de capitalidad ya le otorga unas competencias urban�sticas singulares.

Dadas las peculiaridades geogr�ficas y administrativas de Formentera, de conformidad con el Estatuto de Autonom�a de las Illes Balears, se reconoce su r�gimen singular jur�dico-administrativo y competencial.

En todo caso, ser� necesario en el proceso de zonificaci�n un periodo de informaci�n p�blica con la posibilidad de hacer alegaciones, as� como la solicitud de informe con car�cter preceptivo a cada ayuntamiento, vistas sus competencias en urbanismo atribuidas por el art�culo 25 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, de bases de r�gimen local.

Tambi�n se dispone que, reglamentariamente, se pueden establecer condiciones urban�sticas espec�ficas, y, asimismo, que los diferentes instrumentos de ordenaci�n territorial y urban�stica pueden establecer otras condiciones para las viviendas de uso residencial objeto de comercializaci�n de estancias tur�sticas, evidentemente en el �mbito y con el alcance limitado de estos instrumentos: la ordenaci�n territorial y la urban�stica.

Asimismo, teniendo en cuenta la necesidad de proteger adecuadamente el medio ambiente y hacer un uso sostenible de las infraestructuras y de los recursos de las Illes Balears, as� como de protecci�n de los turistas y las turistas como personas consumidoras y usuarias, se exige a todas las viviendas residenciales que quieran comercializar estancias tur�sticas el requisito de disponer de un certificado energ�tico concreto, en funci�n de la antig�edad del inmueble. Asimismo, se determina que solo podr�n presentar nuevas declaraciones responsables de inicio de actividad tur�stica los propietarios que dispongan de medidores o contadores individuales de agua, y de otros suministros energ�ticos, si procede.

De la misma manera y por razones de protecci�n del acceso de la poblaci�n de las Islas a una vivienda, se fija la prohibici�n de comercializaci�n tur�stica a las viviendas en r�gimen de protecci�n oficial o precio tasado o que hayan estado sometidas a ello.

Por otra parte, se tiene que hacer menci�n espec�ficamente a una exigencia de antig�edad que se requerir� a las viviendas de uso residencial que quieran, a partir de ahora, presentar las declaraciones responsables para comercializar estancias tur�sticas, que ser� de cinco a�os durante los cuales, adem�s, el uso tendr� que haber sido residencial privado. Ello, porque, como dice el mismo concepto, tienen que ser viviendas de uso residencial y, por lo tanto, tiene que haber una consolidaci�n previa y real de este uso residencial antes de poder ser comercializada tur�sticamente. Se trata de evitar saturaciones, especulaciones urban�sticas y otros perjuicios al inter�s general.

Con car�cter general, y vista la protecci�n especial que debe tener, se proh�be llevar a cabo nuevas altas de viviendas residenciales comercializadas tur�sticamente en suelo r�stico protegido. Los PTI o PIAT en cada isla podr�n establecer otras previsiones de forma motivada.

Con respecto a las consideraciones antes mencionadas y la relaci�n de estas con la Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, relativa a los servicios en el mercado interior, el considerando n�mero 9 de la Directiva determina que esta no se aplica a las normas relativas a ordenaci�n del territorio, urbanismo y ordenaci�n rural. Asimismo, los art�culos 9 y siguientes de la misma directiva permiten limitar el acceso a una actividad de servicios y su ejercicio si est� justificado por razones imperiosas de inter�s general�(RIIG), entre las que se encuentran, de acuerdo con el art�culo 4.8, la protecci�n de las personas consumidoras, la protecci�n del medio ambiente y del entorno urbano o los objetivos de pol�tica social, entre otros.

Hay que mencionar que tambi�n se modifican varios art�culos de la Ley 8/2012 para procurar que los comercializadores de viviendas tur�sticas vigilen que la clientela alojada conozca y respete las normas de convivencia, en particular las que puedan constar en las normas de r�gimen interior de la comunidad de propietarios en casos de viviendas sometidas a propiedad horizontal, y que hagan una utilizaci�n adecuada de los servicios y de las cosas comunes, de manera que no se produzcan vulneraciones de derechos del resto de personas propietarias o residentes en el inmueble.

Asimismo, se dispone que la capacidad de las viviendas se debe corresponder con la determinada en la c�dula de habitabilidad o con el documento an�logo que pueda expedir la administraci�n insular competente.

Volviendo estrictamente a las viviendas de uso residencial sometidas al r�gimen de propiedad horizontal, debe mencionarse que es cierto que el art�culo 33 de la Constituci�n reconoce, en la secci�n de los derechos y deberes de la ciudadan�a, el derecho a la propiedad privada, lo cual se podr�a considerar que concede el derecho a cualquier uso del inmueble, pero tambi�n es cierto que el derecho a la propiedad privada nace delimitado por su funci�n social. Por ello, no tan solo diferentes configuraciones legales que tengan que ver con el urbanismo, la ordenaci�n del territorio, el medio ambiente, etc., pueden limitar el derecho de propiedad, sino que tambi�n las relaciones de vecindad (como las comunidades de propietarios) pueden limitarlo por razones diversas. Estas razones pueden afectar incluso a derechos constitucionales fundamentales, tales como el derecho a la intimidad personal y familiar, el derecho a la seguridad de los residentes habituales o el derecho al medio ambiente adecuado. En este sentido, se tiene que tener en cuenta que las personas usuarias de estancias tur�sticas ir�n cambiando cada pocos d�as o semanas; que tendr�n acceso a zonas comunes y har�n uso de ellas; que sus usos y din�mica horaria podr�an no coincidir con los de los residentes habituales, etc.

Vistos estos efectos directos sobre el vecindario residente y con independencia de la posibilidad de interposici�n de las acciones que la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal, en su art�culo 7.2, otorga a las comunidades de propietarios, se impone la necesidad de que los poderes p�blicos procuren, mediante una intervenci�n delimitadora general, no solo intentar reforzar el deber de vigilancia o control de los comercializadores respecto de la clientela e impedir que se produzcan molestias, sino velar por que el resto de miembros de la comunidad de propietarios puedan tener una potestad efectiva de decisi�n respecto a la posibilidad de admitir o no la comercializaci�n tur�stica de una o de varias viviendas pertenecientes a la comunidad, lo que les afectar� directamente. Se tiene que partir de la idea de que esta posibilidad gen�rica en edificios sometidos a propiedad horizontal es nueva en el archipi�lago y, por lo tanto, la falta de previsi�n expresa al respecto en los t�tulos constitutivos o los estatutos de las comunidades de propietarios puede ser frecuente. Ello conduce a la necesidad de dotar a las personas propietarias en r�gimen de propiedad horizontal, por medio de una ley, de instrumentos realmente claros y efectivos para determinar si se permite o no la comercializaci�n tur�stica en el edificio, lo cual pasa por atender, no tan solo a lo que disponga el t�tulo constitutivo o los estatutos, sino por reconocer capacidad efectiva a los acuerdos tomados v�lidamente por las juntas de propietarios al respecto.

Por lo tanto, esta norma parte de exigir que en primer lugar se estar� a lo que pudieran determinar los estatutos, en el sentido de que si determinan la no posibilidad de uso de los inmuebles para uso diferente al de vivienda, no se podr� llevar a cabo la comercializaci�n tur�stica. Tambi�n establece que, si admiten expresamente la posibilidad de comercializaci�n tur�stica, esta se podr� llevar a cabo. Para la modificaci�n de estas previsiones se estar� al r�gimen determinado en la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal. En caso de que los estatutos no establezcan ninguna de estas previsiones, la norma advierte que para permitir llevar a cabo comercializaciones tur�sticas se estar� a un acuerdo de la mayor�a de propietarios, adoptado de conformidad con lo que determina el art�culo 17.7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal.

La base competencial para llevar a cabo estas determinaciones es, por una parte,�la competencia exclusiva en turismo �art�culo 30.11 del Estatuto de Autonom�a�, que ya ha permitido a esta comunidad dictar en la misma normativa tur�stica reguladora de las estancias tur�sticas gran cantidad de normativa con contenido jur�dico civil �as�, en lo referente al r�gimen jur�dico de los usuarios de estancias tur�sticas, la misma calificaci�n como viviendas tur�sticas de aquellas en las cuales se produce una cesi�n temporal del uso de la totalidad de la vivienda con determinada tipolog�a, etc. El otro fundamento competencial se encuentra en el art�culo 30.27 del Estatuto de Autonom�a, que determina como competencia exclusiva de la comunidad aut�noma el desarrollo del derecho civil propio, siempre que no entre en determinadas competencias que se reservan al Estado. En este sentido, al margen de la regulaci�n civil contenida en la regulaci�n tur�stica, se tiene que mencionar la existencia de derecho civil propio de las Illes Balears relativo a la propiedad y otros derechos reales.

Todos los citados requisitos que se imponen a la comercializaci�n de estancias tur�sticas constituyen una regulaci�n completa de este tipo de actividad tur�stica. Ello no obstante, muchos de los requisitos que recoge el texto de la ley son de aplicaci�n supletoria a la regulaci�n que puedan hacer las administraciones con competencia en ordenaci�n tur�stica, dado que en la misma ley ya se prev� que determinados aspectos deber�n fijarse reglamentariamente y que lo establecido en la ley solo se aplicar� en defecto de reglamento.

Debe mencionarse, asimismo, que esta modificaci�n afecta tambi�n a las sanciones en las viviendas de uso residencial objeto de comercializaci�n tur�stica que no hayan presentado la declaraci�n responsable para llevarla a cabo, y ello en atenci�n a los grandes perjuicios ya detectados que hace este tipo de oferta ilegal a la poblaci�n en general de las Illes Balears, dado que provoca falta de oferta de inmuebles destinados a satisfacer las necesidades permanentes de vivienda, lo cual es especialmente sensible en determinados n�cleos del archipi�lago; un encarecimiento de precios, tanto de alquiler como de venta; fraude fiscal, y alteraciones del orden p�blico y la convivencia. Las sanciones impuestas hasta ahora, si bien ya pod�an entrar en el rango que esta norma dispone, en la pr�ctica no se impon�an por las diferentes administraciones competentes, sino que se optaba por aplicar el rango m�s bajo, lo cual se ha demostrado que no es una herramienta adecuada para combatir una problem�tica tan perjudicial. Por lo tanto, esta modificaci�n pretende que las sanciones a la oferta ilegal se apliquen en su tramo m�s alto y que se d� a las administraciones, en todos los casos, un margen suficientemente amplio de valoraci�n y aplicaci�n en el caso concreto. Eso sin olvidar la aplicabilidad del ya vigente art�culo 106 de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, en los casos que puedan constituir infracci�n muy grave.

Esta norma tambi�n cambia el c�mputo de plazas a los hoteles de ciudad, con el fin de equipararlo al del resto de establecimientos hoteleros.

Esta ley tambi�n incorpora una disposici�n transitoria destinada al hecho de que, vista la anulaci�n de excepciones a la necesidad de adquisici�n de plazas y del cumplimiento de ratio tur�stica, y a los cambios respecto del c�mputo de plazas por hoteles de ciudad, se considera que los proyectos ya presentados en forma a la administraci�n urban�stica o que ya hayan obtenido la licencia de obra y, por lo tanto, se hayan elaborado y aprobado bajo determinadas condiciones, no se tienen que ver ahora afectados. Tampoco se tienen que ver afectados los que hayan solicitado en forma el informe preceptivo y vinculante a la administraci�n tur�stica a que hace referencia la disposici�n adicional cuarta de la Ley�8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears.

Tambi�n incorpora esta norma, en la disposici�n adicional tercera, una serie de preceptos dirigidos a fomentar la inversi�n en establecimientos tur�sticos, para mantener los niveles de ocupaci�n laboral y fomentar la modernizaci�n de nuestra industria tur�stica con especial atenci�n a su sostenibilidad ambiental y a la seguridad y salud laboral.

Asimismo, independientemente de la tipolog�a de edificaci�n, se introduce una modalidad denominada alquiler de vivienda principal cuando la comercializaci�n se lleve a cabo por parte del mismo propietario en su vivienda principal durante un plazo m�ximo de 60 d�as en un per�odo de un a�o.

III

Por todo lo que se ha expuesto hasta ahora, con respecto al cumplimiento de los principios determinados en el art�culo 129 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del procedimiento administrativo com�n de las administraciones p�blicas, se constata que la norma cumple los principios de necesidad y eficacia, dado que la regulaci�n de la comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas residenciales en general, y de las sometidas al r�gimen de propiedad horizontal en particular, es una cuesti�n ineludible, de innegables consecuencias para la sociedad, que ha tenido en cuenta los m�ltiples aspectos e intereses afectados. Asimismo, cumple el principio de proporcionalidad, dado que contiene la regulaci�n imprescindible y no hay medidas menos restrictivas para hacer encajar todos los aspectos e intereses afectados, tanto generales como particulares.

Por lo que respecta al principio de seguridad jur�dica, tambi�n se ha acreditado la coherencia de esta norma con el resto del ordenamiento jur�dico: auton�mico, estatal y europeo, y se fija un marco normativo estable, predictible, integrado, claro y de certeza, que posibilita su conocimiento y comprensi�n.

En cuanto al principio de transparencia, se ha seguido el tr�mite de audiencia para que las potenciales personas destinatarias tengan una participaci�n efectiva en la elaboraci�n de la norma y se han reflejado en esta exposici�n de motivos los objetivos perseguidos. Tambi�n se han cumplido los t�rminos del art�culo 7 de la Ley 19/2013, de 9 de diciembre, de transparencia, acceso a la informaci�n p�blica y buen gobierno, y as�, entre otros, se ha publicado la Memoria de an�lisis de impacto normativo y se ha publicado el Anteproyecto de ley.

Se han evitado, asimismo, cargas administrativas innecesarias para garantizar el principio de eficiencia y se han tenido en cuenta los gastos o los ingresos p�blicos presentes o futuros. Tambi�n se ha cuantificado, valorado y acreditado que no alterar�n el cumplimiento de los principios de estabilidad presupuestaria y sostenibilidad financiera, a los cuales se supedita.

Con respecto al aspecto formal, esta norma se estructura en un art�culo, nueve disposiciones adicionales, cinco disposiciones transitorias, una derogatoria y tres finales.

Art�culo �nico.�Modificaci�n de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears.

1. Se a�ade una nueva letra al art�culo 3, con la siguiente redacci�n:

�n) Canales de oferta tur�stica, por lo que se refiere a la comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas. Todo sistema mediante el cual las personas f�sicas o jur�dicas, directamente o a trav�s de terceros, comercializan, publicitan o facilitan, mediante enlace o alojamiento de contenidos, la reserva de estancias tur�sticas en viviendas, bien sea por plazos de d�as o semanas con el l�mite establecido en el art�culo 50 de esta ley, bien sea con prestaci�n de algunos de los servicios previstos en el art�culo 51 de la misma.

Entre otros, las agencias de viajes; las centrales de reserva; otras empresas de mediaci�n u organizaci�n de servicios tur�sticos, incluidos los canales de intermediaci�n a trav�s de internet u otros sistemas de nuevas tecnolog�as de informaci�n y comunicaci�n; las agencias inmobiliarias; as� como la inserci�n de publicidad en medios de comunicaci�n social, cualquiera que sea su tipo o soporte.�

2. Se modifican los puntos 3 y 5 del art�culo 5, que pasan a tener la siguiente redacci�n:

�3. Los planes de intervenci�n en �mbitos tur�sticos (PIAT) y, si procede, los planes territoriales insulares (PTI) pueden establecer la densidad global m�xima de poblaci�n, delimitar zonas y �mbitos tur�sticos y de protecci�n, y fijar el tama�o y las caracter�sticas, as� como establecer par�metros m�nimos o m�ximos de superficie, volumetr�a, edificabilidad y equipamientos. Tambi�n pueden delimitar las zonas tur�sticas saturadas o maduras, de acuerdo con los criterios establecidos en esta ley. Y asimismo, pueden se�alar las excepciones que por la ubicaci�n o las caracter�sticas especiales as� lo aconsejen.

Igualmente, pueden determinar estos par�metros respecto a las zonas residenciales lindantes con las tur�sticas.

Asimismo, los PIAT y, si procede, los PTI, tienen que analizar, con respecto a cada una de las zonas, la incidencia de las figuras previstas en el art�culo 37 y en el cap�tulo IV del t�tulo III de la presente ley. Estos instrumentos de ordenaci�n territorial tienen que establecer los criterios para la delimitaci�n de las zonas aptas para la comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas de uso residencial. Sobre la base de estos criterios, los ayuntamientos tienen que implantar las zonas aptas para la comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas residenciales incorporando la delimitaci�n al planeamiento urban�stico respectivo mediante la correspondiente documentaci�n cartogr�fica. Esta delimitaci�n cartogr�fica no ser� considerada una modificaci�n estructural del planeamiento.

Los PIAT y, si procede, los PTI pueden determinar tambi�n el l�mite m�ximo por isla de plazas tur�sticas en alojamientos tur�sticos y el l�mite m�ximo de plazas en viviendas residenciales susceptibles de ser comercializadas tur�sticamente, en funci�n de los recursos insulares existentes, las infraestructuras, las densidades de poblaci�n y otros par�metros relevantes de su �mbito. En este supuesto, las bolsas de plazas se tienen que adaptar a esta cifra.

Hasta que no se determine esta cifra o si no se considera necesario determinarla, el techo m�ximo de plazas por isla tiene que ser el determinado por las existentes legalmente m�s las que integren las bolsas gestionadas por los organismos gestores de plazas tur�sticas o las administraciones tur�sticas insulares, con las especificaciones previstas en el art�culo 89 para la isla de Menorca.

Los PIAT y, si procede, los PTI pueden determinar la existencia de dos bolsas de plazas: una relativa a alojamientos tur�sticos y la otra relativa a estancias tur�sticas en viviendas residenciales. Desde este momento las bolsas existentes se tienen que distribuir en el sentido indicado. Durante este per�odo solamente existir� una bolsa de plazas com�n tanto para los alojamientos tur�sticos como para las estancias tur�sticas en viviendas residenciales.

[...]

5. Los hoteles de ciudad, los establecimientos de turismo de interior y las hospeder�as est�n exonerados de la aplicaci�n de la ratio tur�stica a que se refiere el p�rrafo anterior.

Tambi�n lo est�n los albergues y refugios tur�sticos, si el desarrollo reglamentario habilita la posibilidad de apertura de estos.�

3. Se introduce una nueva letra en el art�culo 15, con la siguiente redacci�n:

�k) Conocer el n�mero de inscripci�n tur�stica en el caso de publicidad de comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas.�

4. Se modifica la letra a) del art�culo 16, que pasa a tener la siguiente redacci�n:

�a) Respetar las normas de uso y de r�gimen interior de los establecimientos tur�sticos y las reglas particulares de los lugares objeto de visita y de las actividades tur�sticas; asimismo, tienen que respetar las normas b�sicas de convivencia y, con respecto a las viviendas objeto de comercializaci�n tur�stica, tambi�n los detalles de la convivencia y la adecuada utilizaci�n de los servicios y cosas comunes, y espacios en copropiedad determinados en las normas de r�gimen interior de las comunidades de propietarios de los edificios sometidos al r�gimen de propiedad horizontal.�

5. Se introducen dos nuevas letras en el art�culo 19, con la siguiente redacci�n:

�m) Velar por que las personas alojadas, tanto si es en establecimientos de alojamiento como en viviendas objeto de comercializaci�n tur�stica, est�n informadas por escrito y respeten las normas b�sicas de convivencia.

Y asimismo, est�n informadas por escrito y respeten los detalles y la adecuada utilizaci�n de los servicios y cosas comunes determinados en las normas de r�gimen interior de la comunidad de propietarios en casos de viviendas sometidas a propiedad horizontal, de manera que no se produzcan perjuicios o molestias al resto de personas alojadas o al vecindario. En este �ltimo caso las personas alojadas tienen que firmar la recepci�n de esta informaci�n. Tambi�n en el caso de la comercializaci�n tur�stica de estancias en viviendas, se tiene que informar al inicio de la estancia del n�mero de inscripci�n tur�stica de la vivienda.

n) En el caso de las estancias tur�sticas en viviendas, incorporar y hacer p�blico de forma permanente en el canal de oferta tur�stica el n�mero de inscripci�n tur�stica de la vivienda.�

6. Se modifica el punto 6 y se introduce un nuevo punto en el art�culo 23, que pasa a tener la siguiente redacci�n:

�6. La presentaci�n de la declaraci�n responsable de inicio de actividad debe tener como efecto inmediato la inscripci�n en el correspondiente registro insular de empresas, actividades y establecimientos tur�sticos. Las administraciones tur�sticas tienen que comunicar las inscripciones a las administraciones tributarias, a los ayuntamientos y al Registro de la Propiedad.

7. Por lo que se refiere a la incorporaci�n del n�mero de inscripci�n tur�stica a la publicidad de comercializaciones tur�sticas en viviendas y en tanto no se disponga de este n�mero, se admitir� la incorporaci�n del n�mero de registro de entrada otorgado cuando se present� la DRIAT en un registro p�blico.�

7. Se modifica el art�culo 28, que pasa a tener la siguiente redacci�n:

�Art�culo 28. Actividad clandestina, oferta ilegal, intrusismo y competencia desleal.

1. La publicidad por cualquier medio de difusi�n o la realizaci�n efectiva de una actividad tur�stica sin haber presentado la declaraci�n responsable de inicio de actividad si se ha presentado pero sin cumplir la exigencias legales para su ejercicio, tiene la consideraci�n de oferta ilegal o actividad clandestina, intrusismo y competencia desleal, e implica la incoaci�n del expediente sancionador correspondiente con sujeci�n a lo que dispone esta ley.

2. Se proh�be la utilizaci�n de denominaciones de cualquier actividad tur�stica que puedan inducir a error sobre la clasificaci�n, las categor�as o las caracter�sticas de la actividad.

Se proh�be que los alojamientos que no hayan presentado la declaraci�n responsable de inicio de actividad tur�stica (DRIAT) o que la hayan presentado sin cumplir los requerimientos normativos utilicen las denominaciones de vacaciones, tur�stica o similares.

3. Con respecto a la comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas, se consideran oferta ilegal y actividad clandestina, intrusismo y competencia desleal, respectivamente, y sin perjuicio de la infracci�n que implica el resto de incumplimientos normativos:

a) La publicidad de viviendas que comercialicen estancias tur�sticas que no hayan presentado la DRIAT a la administraci�n tur�stica o que no cumplan los requisitos normativos para su comercializaci�n. Es responsable de esta oferta ilegal tanto la persona titular del medio a trav�s del cual se lleva a cabo la publicidad, en soporte de papel, p�gina web o cualquier otro, en los t�rminos de la Ley 34/2002, de�11 de julio, de servicios de la sociedad de la informaci�n y de comercio electr�nico, como la persona responsable de insertar la publicidad.

Toda la publicidad de estas viviendas tiene que incorporar el n�mero de inscripci�n tur�stica de la vivienda.

b) La comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas que no hayan presentado la DRIAT a la administraci�n tur�stica o que no cumplan los requisitos normativos exigidos para su comercializaci�n.

4. La actividad clandestina, la oferta ilegal, el intrusismo y la competencia desleal tienen que ser objeto de control, seguimiento y plan de acci�n, y se tiene que aplicar el art�culo 9 de esta ley, sin perjuicio de la supervisi�n del resto de requerimientos normativos.�

8. Se modifica la letra d) del art�culo 39, que pasa a tener la siguiente redacci�n:

�d) Alojamientos de turismo interior: son los establecimientos en los que se presta el servicio de alojamiento tur�stico en un edificio situado en el n�cleo antiguo que tenga caracter�sticas similares a las de un hotel u hotel apartamento, que tiene que ser de construcci�n anterior al 1 de enero de 1940 o estar catalogado por sus valores patrimoniales hist�rico-art�sticos. Estos alojamientos deben disponer de un m�nimo de cinco unidades de alojamiento.

Reglamentariamente, de manera justificada, podr�n disponerse otras fechas de antig�edad o distancias con zonas tur�sticas.

En este tipo de establecimientos estar�n permitidas las ampliaciones que se ajusten a la normativa que les sea de aplicaci�n, incluso mediante la adquisici�n de edificaciones lim�trofes con el establecimiento originario, siempre que re�nan las condiciones expresadas en el primer p�rrafo del presente apartado.�

9. Se modifica el art�culo 50, que pasa a tener la siguiente redacci�n:

�Art�culo 50. Requisitos para la comercializaci�n.

1. Se pueden comercializar estancias tur�sticas de corta duraci�n en viviendas de uso residencial siempre que lleve a cabo esta comercializaci�n la persona propietaria o se haga por medio de operadores o cualquiera de los canales de comercializaci�n tur�stica, en los t�rminos de esta ley y en los del desarrollo reglamentario.

2. Solo se puede llevar a cabo la actividad de comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas si se hace en viviendas residenciales que tengan la c�dula de habitabilidad en vigor o el t�tulo de habitabilidad an�logo expedido a este efecto por la administraci�n insular competente. Est�n excluidas de esta exigencia las viviendas respecto de las cuales la normativa misma excepcion� de esta necesidad.

3. Solo se pueden presentar nuevas declaraciones responsables de inicio de actividad de comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas y, por lo tanto, llevar a cabo una nueva comercializaci�n tur�stica, si estas declaraciones se refieren a viviendas de uso residencial que est�n ubicadas en las zonas declaradas aptas de manera expresa siguiendo el procedimiento previsto en el art�culo 5 o delimitadas provisionalmente de acuerdo con lo que prev� el art�culo 75, ambos de esta ley.

En todos los casos, la presentaci�n de la DRIAT que se refiera a estancias tur�sticas llevadas a cabo en viviendas residenciales sometidas al r�gimen de propiedad horizontal, o a las de las tipolog�as que se determinen reglamentariamente, habilita para el ejercicio de la actividad por el plazo que se fije reglamentariamente y que, por defecto, es de cinco a�os desde la presentaci�n a la administraci�n tur�stica. Pasado el plazo establecido, se puede continuar con la comercializaci�n tur�stica solo si se siguen cumpliendo todos los requisitos determinados legalmente o reglamentariamente, incluido que la zona siga siendo apta, por periodos prorrogables del mismo plazo, con los condicionantes que se establecen en el p�rrafo siguiente.

Durante el mes anterior a la finalizaci�n de cada periodo, si la vivienda sigue cumpliendo todos los requerimientos determinados legal o reglamentariamente, la persona propietaria de la vivienda, o la persona comercializadora, con el permiso expreso de esta, puede presentar a la administraci�n tur�stica una comunicaci�n relativa al hecho de que se prorroga el plazo de comercializaci�n por el mismo per�odo, que sigue cumpliendo los requerimientos normativos y que tiene el certificado del �rgano gestor de plazas o de la administraci�n tur�stica que acredita que puede disponer de manera temporal de las plazas por otro per�odo. En caso de que se cumpla el plazo y no se haya producido esta comunicaci�n o que la vivienda ya no cumpla los requerimientos normativos establecidos en aquel momento, incluidos los urban�sticos, tiene que cesar la actividad de comercializaci�n de estancias tur�sticas, la vivienda tiene que pasar a situaci�n de baja definitiva y las plazas tienen que retornar de manera autom�tica a los organismos gestores de plazas o a la administraci�n tur�stica.

4. No se pueden comercializar estancias tur�sticas en ninguna vivienda con respecto a la cual se imponga sanci�n firme por infracci�n grave o muy grave de la legalidad urban�stica, mientras no se restituya esta legalidad.

5. Las viviendas residenciales objeto de comercializaci�n tur�stica tienen que acreditar la sostenibilidad mediante la obtenci�n, previa a la comercializaci�n, del certificado energ�tico que se determine reglamentariamente. En defecto de reglamento, las calificaciones m�nimas ser�n las siguientes:

� Calificaci�n F, para edificaciones anteriores al 31/12/2007.

� Calificaci�n D, para edificaciones posteriores al 01/01/2008.

Este requisito no se tiene que exigir en las viviendas con respecto a las cuales la normativa de patrimonio u otra lo imposibilite, caso en que se tiene que obtener la m�xima que al respecto posibilite la normativa.

6. Las viviendas objeto de comercializaci�n tur�stica que presenten declaraci�n responsable deben contar con los sistemas de control del consumo de agua que se determinen reglamentariamente. En defecto del reglamento, tienen que estar dotadas de medidores o contadores individuales de agua dados de alta con la empresa suministradora, cuando reciban este servicio a partir de una red p�blica de abastecimiento. Asimismo tienen que estar dotadas de contadores individuales con respecto a otros suministros energ�ticos vinculados a la vivienda, como electricidad o gas.

Asimismo, tienen que cumplir la normativa de sostenibilidad y accesibilidad aplicable a las viviendas, de conformidad con lo que disponga la normativa espec�fica y respetando la normativa relativa a patrimonio.

7. No se pueden presentar declaraciones responsables para comercializar tur�sticamente viviendas sometidas al r�gimen de propiedad horizontal si lo impiden el t�tulo constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios, en el sentido de que determinen la no posibilidad de uso para finalidades diferentes a las de vivienda. Para uso diferente del de vivienda se tiene que entender todo uso que permitir�a una utilizaci�n diferente a la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda. Para las modificaciones de estas previsiones se deber� estar al r�gimen determinado en el art�culo 17.6 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal.

Si el t�tulo constitutivo o los estatutos no impiden la comercializaci�n tur�stica de las viviendas en los t�rminos expuestos en el p�rrafo anterior, o estos no existen, es necesario, para llevar a cabo la comercializaci�n tur�stica, y solo a estos efectos, un acuerdo de la junta de propietarios en el cual la mayor�a de personas propietarias, que al mismo tiempo constituyen la mayor�a de cuotas de propiedad, acepten expresamente la posibilidad de comercializaci�n tur�stica de las viviendas, acuerdo que la mayor�a misma puede modificar. En este supuesto, resulta de aplicaci�n el r�gimen determinado en el art�culo 17.7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal. Este acuerdo se tiene que inscribir en el Registro de la Propiedad, con el fin de informar a terceras posibles personas adquirentes de viviendas.

Este acuerdo no es necesario si el t�tulo constitutivo o los estatutos ya admiten expresamente la posibilidad de comercializaci�n tur�stica de las viviendas. Para la modificaci�n de estas previsiones se deber� estar al r�gimen determinado en el art�culo 17.6 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal.

En todos los casos, en el momento de cambios en los estatutos o acuerdos de la junta de propietarios que impidan la comercializaci�n tur�stica, esta tiene que cesar y se tiene que comunicar a la administraci�n.

8. No se puede comercializar tur�sticamente ning�n tipo de vivienda residencial sometida o que haya sido sometida al r�gimen de protecci�n oficial o a precio tasado.

9. Se tienen que ofrecer los servicios tur�sticos contenidos en el art�culo 51, as� como cumplir el resto de requisitos determinados por esta ley y la normativa de desarrollo.

10. La persona comercializadora tiene que cumplir todos los requerimientos normativos que exija la actividad, entre otros: los requerimientos que puedan ser exigibles para ejercer la actividad empresarial; los de la legislaci�n laboral, si tiene personal contratado; y los requerimientos de car�cter tributario contenidos en la normativa espec�fica.

11. La persona comercializadora de estancias tur�sticas tiene que remitir a la Direcci�n General de Polic�a la informaci�n relativa a la estancia de las personas que se alojen en ellas, de conformidad con la normativa de seguridad ciudadana.

12. Las personas usuarias alojadas tienen que cumplir los usos de convivencia y de orden p�blico, as� como, en los casos de propiedad horizontal, las normas de r�gimen interior de la comunidad de propietarios donde la vivienda est� ubicada. En caso de alteraciones graves de la convivencia o de infracci�n grave de las normas de r�gimen interior de las comunidades, la persona comercializadora de la vivienda tiene que requerir que el abandono de esta por el cliente se haga en un plazo m�ximo de veinticuatro horas.

13. Las estancias que se comercialicen tur�sticamente tienen que consistir en la cesi�n temporal del derecho de disfrute de la totalidad de la vivienda por periodos de corta duraci�n, entendidos como estancias por d�as o semanas, sin que una estancia pueda ser superior a un mes.

14. Se presume que hay comercializaci�n de estancias tur�sticas si se comercializan en condiciones de uso inmediato, por periodos de corta duraci�n y no se puede acreditar que la finalidad de la comercializaci�n es diferente a la tur�stica.

15. Las estancias tur�sticas reguladas en este cap�tulo son incompatibles con la formalizaci�n de contratos por habitaciones o con la coincidencia en la misma vivienda de personas usuarias que hayan formalizado contratos diferentes, sin perjuicio de la regulaci�n de estancias tur�sticas en habitaciones que se pueda establecer.

16. Las empresas comercializadoras de estancias tur�sticas en viviendas residenciales tienen que suscribir una p�liza de seguro que cubra la responsabilidad civil por los da�os corporales o materiales que puedan sufrir las personas usuarias de las viviendas durante las estancias en estas y, asimismo, en el caso de viviendas sometidas al r�gimen de propiedad horizontal, que cubra los da�os que eventualmente puedan ocasionar las personas usuarias a la comunidad de propietarios.

17. Las viviendas residenciales respecto de las cuales se presente la declaraci�n responsable con el fin de iniciar la actividad de comercializaci�n de estancias tur�sticas deben tener la antig�edad m�nima que se determine reglamentariamente, acreditable mediante la declaraci�n de obra nueva o la licencia de primera ocupaci�n, o mediante un certificado municipal emitido a este efecto. Durante este periodo el uso de la vivienda tiene que haber sido residencial privado. En defecto de reglamentaci�n, la antig�edad m�nima ser� de cinco a�os.

18. No se permite el inicio de nuevas actividades de comercializaci�n tur�stica en viviendas residenciales situadas en suelo r�stico protegido.

No obstante, los PIAT o los PTI de cada isla pueden, de manera motivada, establecer otras previsiones con respecto al caso.

19. Las viviendas en las cuales est� permitida la comercializaci�n de estancias tur�sticas y est�n ubicadas en las �reas de prevenci�n de riesgos de incendios, tambi�n tienen que tomar las medidas previstas en el punto 1.a) de las normas espec�ficas del anexo 1 de la Ley 6/1999, de 3 de abril, de directrices de ordenaci�n territorial y medidas tributarias.

20. Cuando la comercializaci�n se lleve a cabo por parte de personas f�sicas exclusivamente en una vivienda de su propiedad, que sea su vivienda principal, independientemente de su tipolog�a unifamiliar o plurifamiliar, por un plazo m�ximo de 60 d�as en un per�odo de un a�o, la comercializaci�n de estancias tur�sticas podr� llevarse a cabo con la modalidad de alquiler de vivienda principal. Para llevar a cabo esta modalidad deber�n cumplirse los mismos requisitos y obligaciones establecidos en este art�culo o desarrollados reglamentariamente, con las particularidades anteriores y las que se citan a continuaci�n:

En la presentaci�n de la declaraci�n responsable la persona comercializadora deber� acreditar que se trata de su vivienda principal de la forma que se determine reglamentariamente. Tambi�n deber� indicar, en la forma que se determine reglamentariamente, la distribuci�n de los plazos de comercializaci�n durante el a�o, que no podr� superar los 60 d�as.

Asimismo, solo podr� presentarse la declaraci�n si la vivienda est� ubicada en una zona declarada apta de manera expresa para acoger esta modalidad por los consejos insulares o por el Ayuntamiento de Palma, de conformidad con lo dispuesto en el art�culo 75 de esta ley.

La declaraci�n habilitar� para el ejercicio de la actividad por un plazo de cinco a�os, o el que se determine reglamentariamente, con el mismo r�gimen y requisitos de autorizaci�n y renovaci�n establecidos para las viviendas sometidas al r�gimen de propiedad horizontal en el apartado tercero. Para la pr�rroga ser� necesario, adem�s, acreditar que la vivienda continua siendo la vivienda principal del comercializador.

Excepcionalmente, en esta modalidad se permite la convivencia de las personas residentes en la vivienda con las personas usuarias, siempre que este hecho se indique claramente en toda la publicidad y el n�mero total de personas no supere el n�mero de plazas de la c�dula de habitabilidad o t�tulo de habitabilidad an�logo de la vivienda.

21. Reglamentariamente, o mediante los PIAT y, en su caso, los PTI, deben desarrollarse los requisitos, las condiciones, los l�mites y el contenido de la actividad de comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas de uso residencial.

En este sentido, por razones de saturaci�n, correcci�n de la estacionalidad, motivos de orden medioambiental y de limitaci�n de recursos naturales, los se�alados instrumentos de ordenaci�n territorial o las disposiciones normativas de aplicaci�n de esta ley pueden establecer cl�usulas temporales que limiten o excluyan la comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas de uso residencial en determinadas zonas. Estas limitaciones temporales o estacionales tienen que ser proporcionadas y estar debidamente justificadas.�

10. Se modifica el art�culo 51, que pasa a tener la siguiente redacci�n:

�Art�culo 51. Servicios tur�sticos.

1. La persona comercializadora de estancias tur�sticas en viviendas de uso residencial tiene que garantizar, con el objeto de facilitar la estancia, la prestaci�n directa o indirecta de los servicios tur�sticos siguientes:

a) Limpieza peri�dica de la vivienda, antes de la entrada de nuevos clientes o durante la estancia de estos.

b) Suministro de ropa de cama, lencer�a, menaje de la casa en general y reposici�n de estos.

c) Mantenimiento de las instalaciones.

d) Cualquier otro que se pueda determinar reglamentariamente.

En caso de contratarse personal para llevar a cabo los servicios mencionados, se tienen que cumplir las normas laborales, de seguridad social y de prevenci�n de riesgos laborales aplicables a los trabajadores, as� como el convenio colectivo que sea de aplicaci�n.

2. Adem�s de las obligaciones impuestas en el art�culo 19 de la presente ley a todas las empresas tur�sticas, la persona o entidad comercializadora de estancias tur�sticas en viviendas de uso residencial tiene que posibilitar la asistencia telef�nica al turista o usuario durante las veinticuatro horas. Este n�mero y servicio tambi�n tiene que estar a disposici�n de la comunidad de propietarios a fin de poder comunicar incidencias graves que se puedan producir y que le afecten.�

11. Se modifica el art�culo 52, que pasa a tener la siguiente redacci�n:

�Art�culo 52. Capacidad, equipamiento m�nimo y presentaci�n de la DRIAT.

1. Las viviendas de uso residencial pueden comercializar estancias tur�sticas por el n�mero m�ximo de plazas que permita la c�dula de habitabilidad o el t�tulo de habitabilidad an�logo mencionado en el art�culo 50 anterior.

2. En defensa de las personas consumidoras y usuarias, las viviendas deben tener el equipamiento m�nimo que se determine reglamentariamente. En defecto de reglamentaci�n, tienen que disponer al menos de un cuarto de ba�o por cada cuatro plazas. En los casos de plazas que excedan el n�mero de cuatro o de m�ltiplos de cuatro ya se exige un nuevo cuarto de ba�o.

3. No se pueden comercializar estancias tur�sticas en viviendas que no cumplan todo lo que determinan esta ley y la normativa de desarrollo, as� como la normativa urban�stica en los t�rminos de esta ley y que no hayan presentado la DRIAT a la administraci�n competente.�

12. Se a�ade un nuevo punto 3 al art�culo 60, con la siguiente redacci�n:

�3. Los consejos insulares, en su �mbito territorial y en el marco de sus competencias, podr�n regular, condicionar o prohibir, de manera debidamente motivada, las actividades tur�sticas contempladas en este art�culo.

La prohibici�n o el acondicionamiento de cualquiera de las actividades tur�sticas de entretenimiento reguladas en este art�culo, deber� hacerse por acuerdo del pleno y previo informe del ayuntamiento en cuyo t�rmino se ubique la actividad en cuesti�n. El informe municipal ser� vinculante siempre que proponga una mayor restricci�n.�

13. Se modifica el art�culo 75, que pasa a tener la siguiente redacci�n:

�Art�culo 75. Ordenaci�n territorial de los recursos tur�sticos.

1. La ordenaci�n territorial de los recursos tur�sticos de cada una de las islas se tiene que hacer seg�n lo que dispone esta ley, de acuerdo con las normas de ordenaci�n del territorio y los instrumentos de planeamiento aplicables.

2. A los efectos de esta ley, tiene la consideraci�n de zona apta para la comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas de uso residencial aquella en que, justificadamente y con las medidas correctoras que se puedan establecer, se considere que esta utilizaci�n extraordinaria de las viviendas residenciales resulta compatible con el uso ordinario de vivienda que las caracteriza.

3. Mientras los consejos insulares no desarrollen mediante los PIAT o, si procede, los PTI, la previsi�n del art�culo 5.3 de esta ley, con relaci�n a la delimitaci�n de las zonas aptas para la comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas de uso residencial, los entes insulares podr�n declarar y delimitar provisionalmente mediante acuerdo del pleno las zonas aptas para la comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas de uso residencial, que pueden diferenciar por tipolog�as edificatorias. Este acuerdo se tiene que publicar en el�Butllet� Oficial de les Illes Balears�y regir� hasta que los ayuntamientos establezcan la delimitaci�n respectiva en el planeamiento urban�stico municipal.

Este procedimiento se tiene que someter a las siguientes determinaciones:

a) Previamente a la declaraci�n, hay que someter la propuesta redactada por el consejo a tr�mite de informaci�n p�blica por un plazo no inferior a treinta d�as h�biles a fin de que se puedan hacer alegaciones.

b) Se tiene que solicitar el informe a los ayuntamientos, que lo tienen que emitir en el plazo m�ximo de un mes, en el cual pueden proponer alternativas razonadas. Asimismo, pueden manifestar la no admisi�n de comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas en todo o en parte de su t�rmino municipal, sea con respecto a todas las tipolog�as edificatorias o a algunas, aspecto que tiene que ser vinculante. En caso de que alg�n ayuntamiento no emita el informe en el plazo mencionado, el consejo insular puede tomar las determinaciones urban�sticas que considere respecto de la comercializaci�n tur�stica de viviendas en el municipio y, si procede, respecto de la zonificaci�n.

Los consejos insulares se pueden separar de los criterios contenidos en los informes por causas justificadas relativas al control de legalidad y a la ordenaci�n urban�stica y territorial de cariz supramunicipal o insular, en la cual se incluyen aspectos relativos a infraestructuras, a equipamientos, a servicios y, en general, a actividades de explotaci�n de recursos en el �mbito de la ordenaci�n tur�stica insular.

c) Tambi�n se tiene que elaborar, en caso de que se prevean efectos significativos sobre el medio ambiente, una memoria-an�lisis de los posibles efectos significativos sobre el medio ambiente, que se tiene que incorporar al tr�mite de informaci�n p�blica y de consulta a las administraciones p�blicas previsto en los apartados a) y b) anteriores, y solicitar una declaraci�n ambiental estrat�gica a la Comisi�n Balear de Medio Ambiente, antes de la aprobaci�n definitiva, que se tramitar� de acuerdo con el art�culo 13 de la Ley 12/2016, de 17 de agosto, de evaluaci�n ambiental de las Illes Balears.

La propuesta de declaraci�n y los informes citados en los apartados anteriores podr�n pronunciarse tambi�n sobre la admisi�n o no de la modalidad de alquiler de la vivienda principal en las zonas delimitadas.

Con respecto al municipio de Palma, la delimitaci�n de las zonas aptas a que se refiere este punto tiene que llevarla a cabo el pleno del ayuntamiento, con los mismos requerimientos procedimentales mencionados antes: propuesta del ayuntamiento, con la solicitud del informe al Consejo Insular de Mallorca, que lo tiene que emitir en el plazo m�ximo de un mes y al que se puede oponer por las mismas causas expuestas en el segundo p�rrafo de la letra b) anterior. En el caso de no emitir el informe, se tiene que considerar aceptada la propuesta del ayuntamiento.

Estas delimitaciones se pueden modificar mediante el mismo procedimiento.

Dadas las singularidades geogr�ficas y administrativas de Formentera, de conformidad con el Estatuto de Autonom�a de las Illes Balears, el Consejo Insular de Formentera, como �rgano de administraci�n de la isla y del municipio de Formentera, ejercer� todas las competencias a que se refieren los puntos anteriores de este art�culo, en el marco de la disposici�n adicional novena de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenaci�n y uso del suelo, sobre r�gimen espec�fico de la isla de Formentera y legislaci�n concordante.

4. Reglamentariamente se pueden establecer condiciones urban�sticas espec�ficas para el ejercicio de esta actividad en cada una de las zonas aptas declaradas, as� como criterios de sostenibilidad para la incorporaci�n en los planeamientos territoriales o urban�sticos.

5. En todos los casos y al margen de la zonificaci�n preceptiva para poder llevar a cabo la comercializaci�n tur�stica de estancias en viviendas de uso residencial, los instrumentos de ordenaci�n territorial, urban�stica o ambiental pueden imponer otras condiciones.�

14. Se modifica la denominaci�n del cap�tulo IV del t�tulo IV, que pasa a tener la siguiente redacci�n:

�CAP�TULO IV

Bajas de los establecimientos de alojamiento tur�stico y de las viviendas objeto de�comercializaci�n tur�stica�

15. Se modifica el art�culo 85, que pasa a tener la siguiente redacci�n:

�Art�culo 85. Bajas de los establecimientos de alojamiento tur�stico y de las viviendas objeto de comercializaci�n tur�stica.

1. Las personas propietarias de los establecimientos de alojamiento tur�stico o las personas explotadoras con el consentimiento expreso de las personas propietarias tienen que comunicar la baja temporal o definitiva de la actividad a la administraci�n competente, que la debe inscribir en el correspondiente registro insular de empresas, actividades y establecimientos tur�sticos.

Las personas propietarias de las viviendas objeto de comercializaci�n tur�stica o las personas comercializadoras con el consentimiento expreso de las personas propietarias tienen que comunicar la baja definitiva de la actividad a la administraci�n tur�stica competente, que la debe inscribir en el registro correspondiente. El r�gimen de baja temporal no se aplica a las viviendas objeto de comercializaci�n tur�stica.

2. La administraci�n tur�stica competente tambi�n puede disponer de oficio las bajas temporales o definitivas, tras la instrucci�n del correspondiente expediente y la notificaci�n de la resoluci�n a la persona titular de la propiedad y de la explotaci�n, seg�n el caso, en los t�rminos y las condiciones previstos en la presente ley y reglamentariamente.

Con respecto a las viviendas objeto de comercializaci�n tur�stica, la administraci�n tur�stica tambi�n puede acordar su baja definitiva si hay un cese de la comercializaci�n tur�stica durante tres a�os consecutivos.

3. Con respecto a las viviendas objeto de comercializaci�n tur�stica sometidas al r�gimen de propiedad horizontal y a las de las tipolog�as que se hayan determinado reglamentariamente, la baja definitiva se produce de manera autom�tica una vez que se cumplen cinco a�os o el plazo que se haya fijado reglamentariamente, desde la presentaci�n de la DRIAT, si no se comunica la pr�rroga en las condiciones mencionadas en esta ley. Esta misma previsi�n ser� de aplicaci�n a las viviendas comercializadas con la modalidad de alquiler de la vivienda principal.�

16. Se modifica el art�culo 87, que pasa a tener la siguiente redacci�n:

�Art�culo 87. Baja definitiva.

1. La baja definitiva de un establecimiento de alojamiento tur�stico o de una vivienda objeto de comercializaci�n tur�stica tiene que comprender la de la autorizaci�n tur�stica sectorial otorgada en su momento o la p�rdida de efectos de la declaraci�n responsable de inicio de actividad tur�stica o comunicaci�n previa presentada, as� como la de la totalidad de las plazas del establecimiento o de la vivienda. No obstante, se pueden dar de baja definitiva un n�mero determinado de plazas tur�sticas en el supuesto de reformas del establecimiento o la vivienda, que no tienen que computar a efectos del intercambio previsto en el apartado 1 del art�culo siguiente.

2. En todos los casos, la baja definitiva implica la revocaci�n de las autorizaciones tur�sticas del establecimiento o de la vivienda o la p�rdida de efectos de la declaraci�n responsable y la cancelaci�n de la inscripci�n en los registros tur�sticos.�

17. Se modifica la denominaci�n de la secci�n 2.� del cap�tulo IV del t�tulo IV, que pasa a tener la siguiente redacci�n:

�Secci�n 2.� Baja definitiva como requisito para el inicio de una actividad tur�stica referida a establecimiento de alojamiento tur�stico o vivienda residencial objeto de comercializaci�n tur�stica y para la ampliaci�n de plazas�

18. Se modifican los puntos 1 y 2 del art�culo 88, que pasan a tener la siguiente redacci�n:

�1. La eficacia de una declaraci�n responsable de inicio de actividad tur�stica o de la comunicaci�n previa de ampliaci�n, referida a un establecimiento de alojamiento tur�stico o a una vivienda residencial que se comercialice tur�sticamente, y la inscripci�n en el registro insular de empresas, actividades y establecimientos tur�sticos correspondiente, as� como la ampliaci�n de plazas y la inscripci�n de estas, est�n condicionadas a aportar el mismo n�mero de plazas, obtenidas de otros alojamientos tur�sticos o de otras viviendas objeto de comercializaci�n tur�stica, que se den de baja definitiva y que las hubieran adquirido en su momento de manera onerosa, lo cual se tiene que acreditar por cualquier medio admisible en derecho, o bien obtenidas de las bolsas de plazas gestionadas por los organismos gestores o las administraciones tur�sticas, en la medida de la disponibilidad. Las plazas tur�sticas quedan vinculadas al inmueble hasta la baja definitiva.

Es requisito imprescindible para la eficacia de las declaraciones responsables de inicio de actividades tur�sticas y la posterior inscripci�n que las plazas mencionadas en el p�rrafo anterior provengan de la misma isla.

En ning�n caso se pueden utilizar plazas adquiridas de las bolsas de plazas con destino a alojamientos tur�sticos por viviendas objeto de estancias tur�sticas, y viceversa.

2. Al margen de las consideraciones generales contenidas en el punto anterior, con respecto a la comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas sometidas al r�gimen de propiedad horizontal y a las de las tipolog�as que se hayan determinado reglamentariamente, las plazas necesarias tienen que ser adquiridas a los organismos gestores de plazas o a la administraci�n tur�stica de cada isla, en la medida de la disponibilidad y de manera provisional por un plazo de cinco a�os, o por el plazo que se haya fijado reglamentariamente, prorrogables en los t�rminos establecidos en esta ley. Esta misma previsi�n ser� de aplicaci�n a las viviendas comercializadas con la modalidad de alquiler de la vivienda principal.�

19. Se modifica el punto 7 del art�culo 88, que pasa a tener la siguiente redacci�n:

�7. El c�mputo de n�mero de plazas para nuevos establecimientos de alojamiento y para las ampliaciones de los existentes, as� como para nuevas comercializaciones o ampliaciones de estancias tur�sticas en viviendas, se tiene que hacer de la siguiente manera:

a) Para los apartamentos tur�sticos, dos plazas por estudio proyectado y tres plazas por apartamento de un dormitorio, adem�s de dos plazas m�s por cada dormitorio que se proyecte.

b) Para los hoteles y hoteles apartamento, dos plazas por habitaci�n. Se puede computar hasta el 10% del total de las habitaciones de que se disponga como individuales. Las unidades de alojamiento con sala de estar se tienen que computar como dos plazas por cada ba�o de que dispongan.

No computan a los efectos de este art�culo y a los efectos del c�mputo global de los alojamientos tur�sticos las camas supletorias destinadas a menores de doce a�os.

c) Para las viviendas objeto de comercializaci�n tur�stica, hay que atenerse al c�mputo que determine la c�dula de habitabilidad, en aplicaci�n del Decreto�145/1997, de 21 de noviembre, por el que se regulan las condiciones de medici�n, higiene e instalaciones para el dise�o y la habitabilidad de viviendas as� como la expedici�n de c�dulas de habitabilidad. Estas viviendas no pueden disponer de camas supletorias.

En las islas donde los consejos insulares admitan el t�tulo de habitabilidad espec�fico y an�logo mencionado en el art�culo 50 de esta ley, hay que atenerse al c�mputo que determine este.�

20. Se modifica el art�culo 89, que pasa a tener la siguiente redacci�n:

�Art�culo 89. Excepci�n a la disposici�n general.

Mientras el PIAT o, si procede, el PTI de la isla de Menorca no determine el techo m�ximo de plazas, las viviendas objeto de comercializaci�n de estancias tur�sticas, los establecimientos de alojamiento de turismo rural, los de turismo de interior y los establecimientos de alojamiento ubicados en las zonas tur�sticas de la isla que se determinan en las normas de ordenaci�n territorial correspondientes, tienen que continuar excluidos de lo que dispone el art�culo 88 anterior, relativo a la baja definitiva como requisito para el inicio de una actividad tur�stica, y de lo que dispone el art�culo 5.3 de esta ley en relaci�n al techo m�ximo por isla.�

21. Se modifica el art�culo 91, que pasa a tener la siguiente redacci�n:

�Art�culo 91. Gesti�n de las plazas dadas de baja definitiva.

1. En cada uno de los cuatro �mbitos insulares (Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera) se puede crear un organismo con participaci�n de la administraci�n tur�stica competente, del sector empresarial de alojamientos tur�sticos y de comercializaci�n de estancias tur�sticas, y de los agentes sociales m�s representativos, que tiene que gestionar respecto de cada isla: las plazas tur�sticas correspondientes a alojamientos tur�sticos y las plazas correspondientes a estancias tur�sticas llevadas a cabo en viviendas de uso residencial.

En la isla de Mallorca tiene que participar tambi�n el Consejo Insular de Mallorca.

2. Las administraciones competentes en materia de ordenaci�n tur�stica de cada isla tienen que poner a disposici�n del organismo gestor, con car�cter gratuito y de manera peri�dica:

a) Las plazas correspondientes a establecimientos o viviendas residenciales objeto de comercializaci�n tur�stica dadas de baja definitiva por las personas titulares voluntariamente y no transmitidas a un tercero, de conformidad con la disposici�n adicional decimocuarta de esta ley.

b) Las plazas correspondientes a establecimientos tur�sticos o viviendas residenciales objeto de comercializaci�n tur�stica dadas de baja definitiva de oficio por la administraci�n competente.

c) Las plazas correspondientes a establecimientos tur�sticos o a viviendas objeto de comercializaci�n tur�stica dadas de baja definitiva y no utilizadas en la totalidad por las personas interesadas que presenten la declaraci�n responsable de inicio de actividad tur�stica correspondiente a un establecimiento de alojamiento tur�stico o a una vivienda objeto de comercializaci�n tur�stica.

d) Las plazas adquiridas a particulares, si las administraciones tur�sticas o los organismos gestores deciden adquirirlas ejerciendo el derecho de tanteo o retracto, de conformidad con la disposici�n adicional decimocuarta de esta ley.

No se tienen que entender comprendidas en los apartados anteriores, y por lo tanto no se tienen que integrar en las bolsas de plazas, las correspondientes a alojamientos tur�sticos o viviendas comercializadas tur�sticamente que, al amparo del Decreto 9/1998, de 23 de enero, de aprobaci�n de medidas transitorias relativas al procedimiento de expedici�n de autorizaci�n previa y de apertura de construcciones, obras e instalaciones de empresas y actividades tur�sticas, de la Ley 2/1999, de 24 de marzo, general tur�stica de las Illes Balears, de la Ley 2/2005, de 22 de marzo, de comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas, o de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, no hayan tenido que aportar plazas en el momento de la apertura.

3. La persona interesada en presentar la declaraci�n responsable de inicio o de ampliaci�n de un establecimiento de alojamiento tur�stico o de una vivienda residencial objeto de comercializaci�n tur�stica puede obtener las plazas de alojamientos tur�sticos o viviendas de uso residencial comercializadas tur�sticamente de la isla que se den de baja definitiva y las hayan adquirido de manera onerosa, o de este organismo, en la medida en que no las haya agotado, lo cual se tiene que acreditar mediante un certificado expedido a este efecto. Si no se ha creado el organismo, las puede adquirir de la administraci�n tur�stica insular, para lo cual se tienen que aplicar en general las disposiciones contenidas en este art�culo.

4. En caso de que el organismo gestor exija una contraprestaci�n econ�mica por las plazas, el precio de estas tiene que ser determinado por el mismo organismo o por la administraci�n tur�stica en consideraci�n a criterios objetivos de valoraci�n y se le tiene que dar publicidad.

En todos los casos, el precio de las plazas correspondientes a las viviendas de uso residencial objeto de comercializaci�n de estancias tur�sticas puede ser diferente al de las plazas tur�sticas correspondientes a alojamientos tur�sticos. Asimismo, respecto de los primeros, se tiene que diferenciar tambi�n entre las plazas objeto de transmisi�n permanente y las plazas objeto de transmisi�n provisional para las viviendas sujetas al r�gimen de propiedad horizontal o para las de las tipolog�as que se hayan determinado reglamentariamente. Tambi�n se establecer� un precio diferenciado e inferior para las plazas comercializadas con la modalidad de alquiler de la vivienda principal.

Asimismo, para las plazas correspondientes a viviendas de uso residencial podr� establecerse un precio mayor y progresivo para las plazas correspondientes a la segunda y sucesiva vivienda comercializada por una misma empresa.

5. Reglamentariamente se tienen que establecer el procedimiento, las condiciones y los requisitos de desarrollo de lo que dispone este art�culo.�

22. Se introduce un nuevo apartado en el art�culo 103, que pasa a tener la siguiente redacci�n:

�4. Con respecto a la comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas, son responsables de las infracciones las personas propietarias del inmueble junto con las personas o entidades comercializadoras, salvo prueba en contrario.�

23. Se modifica la letra g) del art�culo 105, que pasa a tener la siguiente redacci�n:

�g) La publicidad, la contrataci�n o la comercializaci�n de establecimientos, actividades o empresas que no hayan presentado la correspondiente declaraci�n responsable de inicio de actividad tur�stica o la comunicaci�n previa, si estas son exigibles por la normativa tur�stica y, asimismo, si las han presentado y no se cumplen los requerimientos normativos para su ejercicio, a menos que suponga falsedad, omisi�n o alteraci�n de los aspectos sustanciales en los t�rminos del art�culo 106 siguiente.�

24. Se modifica la letra x) del art�culo 105, que pasa a tener la siguiente redacci�n:

�x) La realizaci�n de actividades en dependencias de los establecimientos tur�sticos o en viviendas residenciales objeto de comercializaci�n tur�stica que infrinjan la normativa tur�stica.�

25. Se introduce una nueva letra en el art�culo 105, con la siguiente redacci�n:

�ac) No adoptar las medidas adecuadas para que sus clientes no lleven a cabo comportamientos graves contrarios a las normas de r�gimen interno en los establecimientos tur�sticos o a las b�sicas de la convivencia o a lo que fijen los estatutos de la comunidad de propietarios en las viviendas sujetas al r�gimen de propiedad horizontal, si estos comportamientos producen molestias o perjuicios graves al resto de clientes o al vecindario.�

26. Se a�ade una nueva letra, i), al art�culo 106, con la siguiente redacci�n:

�i) Llevar a cabo por parte de las personas f�sicas o jur�dicas que sean titulares o explotadoras de los canales de comercializaci�n tur�stica definidos en el art�culo 3 de esta ley la comercializaci�n, la publicidad o la facilitaci�n mediante enlace o alojamiento de contenidos de reservas, relativas a estancias tur�sticas en viviendas ubicadas en las Illes Balears que no hayan presentado la declaraci�n responsable de inicio de actividad tur�stica o sin hacer constar el n�mero de inscripci�n tur�stica.�

27. Se modifica el punto 2 del art�culo 109, que pasa a tener la siguiente redacci�n:

�2. Las infracciones calificadas como graves tienen que ser sancionadas con multa de 4.001 a 40.000 euros.

No obstante, la infracci�n prevista en la letra g) del art�culo 105 anterior se tiene que sancionar con multa de entre 20.001 euros y 40.000 euros, si la infracci�n se refiere a la no presentaci�n de declaraci�n responsable respecto a la comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas de uso residencial.

Como sanci�n accesoria se puede imponer la suspensi�n temporal de la actividad de la empresa o del ejercicio profesional o la clausura temporal del establecimiento.�

28. Se a�ade un nuevo apartado 5 al art�culo 109, con el siguiente contenido:

�5. Las multas fijadas por este art�culo se reducir�n hasta el 80 % del importe correspondiente si se acredita durante la tramitaci�n del expediente la cesi�n de la vivienda para la finalidad de alquiler social a un organismo oficial, durante un m�nimo de tres a�os, en el caso de sanciones relacionadas con la comercializaci�n tur�stica de la vivienda.�

29. Se modifica la disposici�n adicional decimocuarta, que pasa a tener la siguiente redacci�n:

�En caso de que las personas titulares de los establecimientos tur�sticos que se quieran dar de baja definitiva de manera voluntaria tengan intenci�n de transmitir las plazas tur�sticas a un tercero tienen que comunicar, como m�nimo veinte d�as antes de la baja, esta intenci�n a la administraci�n tur�stica, periodo durante el cual esta o el organismo gestor de plazas puede ejercer el derecho de tanteo.

Asimismo, en caso de no haberlo comunicado, la administraci�n tiene el mismo periodo de veinte d�as para ejercer el derecho de retracto sobre la venta, desde el momento de la obligada comunicaci�n de la baja definitiva.�

Disposici�n adicional primera.�Evaluaci�n del impacto social y resultados.

En el plazo de dos a�os a contar desde la entrada en vigor de esta ley, la consejer�a competente tiene que evaluar el impacto social y hacer p�blica esta evaluaci�n. Tambi�n tiene que hacer una evaluaci�n continua del proceso y de los resultados, que se tiene que publicar en forma de informe con periodicidad anual, al que se tiene que dar difusi�n.

En este sentido, la consejer�a competente en materia de turismo, en el plazo de un a�o desde la entrada en vigor de cada una de las zonificaciones previstas en el art�culo 75.3 de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears y para cumplir con lo que se establece en el p�rrafo anterior, realizar� un estudio para conocer la realidad del alquiler vacacional en cada de las islas en colaboraci�n los respectivos consejos insulares, donde conste el n�mero de viviendas que se dedican a esta actividad tur�stica con indicaci�n de la tipolog�a de vivienda, su antig�edad y su localizaci�n.

Disposici�n adicional segunda.�Viviendas tur�sticas de vacaciones.

A los efectos de las obligaciones determinadas en esta ley, se tienen que entender incluidas en el concepto de viviendas objeto de comercializaci�n tur�stica las viviendas tur�sticas de vacaciones.

Disposici�n adicional tercera.�Incentivos para la mejora de los establecimientos tur�sticos.

1. Las solicitudes de modernizaci�n en los t�rminos de esta disposici�n que presenten los establecimientos tur�sticos legalmente existentes de alojamiento, tur�stico-residenciales, de restauraci�n, entretenimiento, recreo, deportivo, cultural o l�dico, que se presenten en el plazo de tres a�os desde la entrada en vigor de esta disposici�n y que tengan por objeto la mejora de los servicios y las instalaciones en los t�rminos del p�rrafo siguiente, as� calificadas por la administraci�n tur�stica competente, mediante un informe previo preceptivo para poder obtener la licencia municipal de obras, quedar�n excepcionalmente excluidos del cumplimiento de los par�metros de planeamiento territorial, urban�sticos y tur�sticos que impidieran su ejecuci�n.

Esta disposici�n podr� aplicarse siempre que las solicitudes de modernizaci�n y el correspondiente proyecto tengan entidad y relevancia suficiente para reducir la estacionalidad, la investigaci�n o consolidaci�n de nuevos segmentos de mercado o la mejora de los servicios tur�sticos complementarios. Adem�s, no podr� suponer un aumento de consumo de agua potable ni energ�tico de origen no renovable, y debe mejorar alguno o diversos de los siguientes aspectos del establecimiento: la calidad, la sostenibilidad medioambiental, la seguridad o la accesibilidad. En todo caso, junto con las solicitudes de modernizaci�n, debe aportarse un informe del servicio de prevenci�n o de la modalidad preventiva elegida por la empresa que valore el impacto que el proyecto tiene sobre la seguridad y la salud de los trabajadores, as� como las propuestas de mejoras.

La administraci�n tur�stica comprobar� que el proyecto se refiere a un establecimiento tur�stico legalmente existente, en el sentido de que est� legalmente inscrito en los registros tur�sticos en el momento de la entrada en vigor de esta ley. Asimismo, emitir� informe respecto a si el proyecto cumple con las finalidades citadas en el p�rrafo anterior.

La administraci�n con competencias urban�sticas solo podr� conceder la licencia de obras si se ha emitido por la administraci�n tur�stica, con car�cter favorable, el informe citado en el p�rrafo anterior.

El proyecto podr� contemplar la reordenaci�n o la reubicaci�n de vol�menes existentes, el aprovechamiento del subsuelo para usos habitables excepto el de alojamiento, y la redistribuci�n del n�mero de plazas autorizadas. En ning�n caso podr� implicar un aumento del n�mero de plazas.

2. La modernizaci�n prevista puede llevarse a cabo aunque ello suponga un incremento de las superficies edificadas y de ocupaci�n, respectivamente, que no podr�n exceder en un 10 % de las legalmente construidas o actualmente permitidas si fuesen mayores, ni suponer menoscabo de los servicios y las instalaciones ya implantados en el establecimiento.

3. De acuerdo con las previsiones de los apartados anteriores, pueden llevarse a cabo obras consistentes en: ampliaciones, reformas, y demoliciones y reconstrucciones parciales en los edificios que integren el establecimiento tur�stico siempre que:

a) Excepto las reformas, no ocupen la separaci�n de linderos m�nima exigida actualmente, ni supongan un aumento de altura m�xima existente o permitida, por cada uno de los edificios, excepto en lo estrictamente necesario para la instalaci�n de equipamientos de ascensores, escaleras, todo tipo de instalaciones (climatizaci�n, telecomunicaciones, eficiencia energ�tica, etc.) y homogeneizaci�n y ordenaci�n de elementos en cubiertas.

b) Las edificaciones resultantes se destinen obligatoriamente y queden vinculadas al uso tur�stico. Esta vinculaci�n ser� objeto de inscripci�n en el Registro de la Propiedad.

c) Se presente autoevaluaci�n acreditativa de que el establecimiento resultante mantendr� la categor�a existente o una superior, en los t�rminos que establece el Decreto�20/2015, de 17 de abril, de principios generales y directrices de coordinaci�n en materia tur�stica; de regulaci�n de �rganos asesores, de coordinaci�n y de cooperaci�n del Gobierno de las Illes Balears, y de regulaci�n y clasificaci�n de las empresas y de los establecimientos tur�sticos, o normativa que lo sustituya.

4. El propietario o titular del establecimiento quedar� obligado a abonar a la administraci�n municipal competente el 5 % del valor del presupuesto de ejecuci�n material en el momento de la solicitud, de la parte modificada resultante que exceda de la legalmente construida. Esta prestaci�n debe destinarse obligatoriamente a la mejora de la zona o �mbito tur�stico y su entorno.

5. Los establecimientos tur�sticos que hayan ejecutado obras de acuerdo con lo que establece esta disposici�n quedar�n legalmente incorporados al planeamiento municipal como edificios adecuados, y su calificaci�n urban�stica se corresponder� con la volumetr�a espec�fica y su uso tur�stico.

6. Las ampliaciones permitidas por esta disposici�n no ser�n aplicables una vez agotados los l�mites de superficie edificada y ocupaci�n que menciona, ni a los establecimientos que ya hubiesen llevado a cabo ampliaciones por aplicaci�n del art�culo�17 del Decreto Ley 1/2009, de 30 de enero, de medidas urgentes para el impulso de la inversi�n en las Illes Balears, del art�culo 17 de la Ley 4/2010, de 16 de junio, de medidas urgentes para el impulso de la inversi�n en las Illes Balears, o de la disposici�n adicional cuarta de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, cuando hayan supuesto un agotamiento del l�mite fijado en el punto 2 de esta disposici�n.

7. En el �mbito del Plan de Reconversi�n de la Playa de Palma:

a) El incremento de edificabilidad previsto se aplicar� sobre la edificabilidad permitida por el PRI.

b) Esta disposici�n solo ser� aplicable por los establecimientos de alojamiento tur�stico situados en parcelas con calificaci�n de zona tur�stica (T) y/o zona tur�stica hotelera (Th).

8. Los proyectos a que se refiere esta disposici�n pueden obtener la licencia municipal de edificaci�n y uso del suelo con anterioridad al permiso de instalaci�n, siempre que, seg�n la normativa territorial y urban�stica, el uso tur�stico resulte admitido en la parcela.

9. Las actuaciones realizadas al amparo de esta disposici�n en edificios que sean bienes de inter�s cultural o catalogados deber�n observar en todo caso la normativa de patrimonio hist�rico que les sea de aplicaci�n, y obtener un informe favorable de la administraci�n competente insular o municipal.

10. �nicamente en relaci�n a la modernizaci�n del establecimiento tur�stico prevista en esta disposici�n, y durante el plazo establecido en el punto 1, queda sin efecto lo establecido en el art�culo 68 de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenaci�n y uso del suelo, excepto en los edificios sujetos a protecci�n en aplicaci�n de la normativa sobre patrimonio o en los que el planeamiento haya declarado expresamente fuera de ordenaci�n de conformidad con la normativa espec�fica.

11. Esta disposici�n no ser� de aplicaci�n a los establecimientos que se acojan al art�culo 90 de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears.

12. Para el desarrollo y la aplicaci�n de esta disposici�n ser� de aplicaci�n la disposici�n transitoria octava del Decreto 20/2015, de 17 de abril, de principios generales y directrices de coordinaci�n en materia tur�stica, de regulaci�n de �rganos asesores, de coordinaci�n y de cooperaci�n del Gobierno de las Illes Balears, y de regulaci�n y clasificaci�n de las empresas y de los establecimientos tur�sticos, en aquello que no sea incompatible.

Disposici�n adicional cuarta.�Protocolos de coordinaci�n interadministrativa.

A los efectos de lo que dispone el art�culo 100 de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, se establecer�n protocolos de coordinaci�n interadministrativa entre las administraciones competentes en materia de turismo, urbanismo, actividades, inspecci�n y gesti�n tributaria y las fuerzas y cuerpos de seguridad para luchar contra la oferta ilegal y la actividad clandestina.

Disposici�n adicional quinta.�Desarrollo de la gesti�n de plazas tur�sticas.

Por lo que se refiere a la gesti�n de las plazas tur�sticas a que se refieren los art�culo�85, 87, 88 y 91 de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, ser�n las administraciones competentes en ordenaci�n urban�stica las que desarrollar�n las determinaciones previstas en estos art�culos.

Disposici�n adicional sexta.�Habilitaci�n de mecanismos de denuncia de la oferta ilegal.

Las administraciones competentes en inspecci�n tur�stica habilitar�n los mecanismos necesarios para permitir la presentaci�n de denuncias de oferta ilegal.

Disposici�n adicional s�ptima.�Recursos del servicio de inspecci�n.

Cada administraci�n competente dotar� en sus presupuestos los recursos para los servicios de inspecci�n suficientes para llevar a cabo esta tarea. En este sentido cada administraci�n determinar� el personal necesario en su relaci�n de puestos de trabajo ya sea en funci�n del n�mero de autorizaciones tur�sticas o en funci�n de otros criterios objetivos.

Disposici�n adicional octava.�Limitaciones al n�mero de autorizaciones.

Por razones imperiosas de inter�s general relacionadas con objetivos de pol�tica social podr�n establecerse reglamentariamente limitaciones al n�mero de autorizaciones de comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas de un mismo propietario.

Mientras estas no establezcan no pueden presentarse declaraciones responsables de inicio de actividad de comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas, cuando el propietario de la vivienda lo sea tambi�n de tres o m�s viviendas ya comercializadas tur�sticamente.

Disposici�n adicional novena.�Baja de unidades de apartamentos tur�sticos en Menorca.

El Consejo Insular de Menorca podr�, en su �mbito territorial, dar de baja parte de las unidades que forman parte de los establecimientos de alojamiento tur�stico de apartamentos tur�sticos autorizados antes del 25 de abril de 2003. En este supuesto, podr� compatibilizarse el uso tur�stico con el residencial en el mismo inmueble con la misma compatibilidad con el uso tur�stico que se establece en el art�culo 32.4.a) de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de les Illes Balears, siempre que estos usos est�n permitidos en las normas de ordenaci�n territorial.

Esta disposici�n adicional entrar� en vigor una vez desarrollada reglamentariamente por el Consejo Insular de Menorca, y podr�n acogerse a la misma los propietarios que hayan adquirido las unidades de alojamiento de apartamentos tur�sticos antes de la publicaci�n de esta disposici�n.

Disposici�n transitoria primera.�R�gimen aplicable a los expedientes en tramitaci�n.

1. Los establecimientos de agroturismo, de hotel rural, los establecimientos hoteleros con categor�a m�nima de cuatro estrellas y los de apartamento tur�stico con categor�a m�nima de cuatro llaves que est�n abiertos con car�cter permanente al menos once meses el a�o, que antes de la entrada en vigor de esta ley hayan presentado un proyecto de obra en forma a la administraci�n urban�stica o hayan obtenido la correspondiente licencia de obras, contin�an exonerados de la aplicaci�n de la ratio tur�stica establecida en el art�culo�5.4 de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears.

Tambi�n lo est�n los establecimientos mencionados, si antes de la entrada en vigor de esta ley se ha presentado en forma a la administraci�n tur�stica la solicitud del informe preceptivo y vinculante de la disposici�n adicional cuarta de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, con respecto al proyecto de modernizaci�n presentado.

2. Los establecimientos de alojamiento que, de acuerdo con la normativa anterior, se encuentren entre los supuestos que permit�an exonerarles de la obligaci�n de aportar plazas tur�sticas, se tienen que regir por aquella normativa, si han presentado un proyecto de obra en forma a la administraci�n urban�stica o han obtenido la licencia de obras correspondiente con anterioridad a la entrada en vigor de la presente ley. Tambi�n lo est�n estos establecimientos, si se ha presentado en forma a la administraci�n tur�stica, antes de la entrada en vigor de esta ley, la solicitud de informe preceptivo y vinculante de la disposici�n adicional cuarta de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, con respecto al proyecto de modernizaci�n presentado.

3. Los hoteles de ciudad que, con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, hayan presentado un proyecto de obra en forma a la administraci�n urban�stica o hayan obtenido la correspondiente licencia de obras, se tienen que regir por la normativa anterior respecto del c�mputo de plazas. Tambi�n se tienen que regir por ella los que hayan sido objeto de solicitud en forma a la administraci�n tur�stica del informe preceptivo y vinculante de la disposici�n adicional cuarta de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, con respecto al proyecto de modernizaci�n presentado.

4. Los expedientes an�logos relativos a viviendas tur�sticas que a la entrada en vigor de esta ley ya est�n en tramitaci�n se tienen que regir por la normativa vigente en el momento de la presentaci�n de la solicitud.

5. Las viviendas objeto de comercializaci�n tur�stica que ya ejerzan su actividad de manera legal a la entrada en vigor de esta ley, no se ver�n afectadas por las zonificaciones.

Disposici�n transitoria segunda.�Adaptaci�n al requisito de certificaci�n energ�tica.

Se dispone un periodo transitorio de tres a�os desde la entrada en vigor de esta ley para que todas las viviendas que se comercializan tur�sticamente alcancen el certificado energ�tico m�nimo que determina el art�culo 50.5 de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, o el que se pueda exigir en un desarrollo reglamentario.

Disposici�n transitoria tercera.�Rehabilitaci�n y regeneraci�n de la zona de Playa de Palma.

Mientras no sea desplazado por los planes generales de ordenaci�n de los municipios de Palma y Llucmajor, mantiene su vigencia el Plan de Reconversi�n Integral del �mbito de la Playa de Palma, aprobado definitivamente d�a 24 de abril de 2015. Los elementos incluidos en el cat�logo de protecci�n del plan de reconversi�n citado, se entienden incorporados, respectivamente, a los cat�logos o a los planes generales de ordenaci�n de los municipios de Palma y de Llucmajor.

Disposici�n transitoria cuarta.�R�gimen aplicable a los expedientes en tramitaci�n de la disposici�n adicional cuarta de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears.

En cuanto a los proyectos respecto de los que, en fecha 21 de julio de 2017, ya se haya presentado en forma a la administraci�n tur�stica la solicitud de informe preceptivo y vinculante de la disposici�n adicional cuarta de la Ley 8/2012, ya citada, les ser� de aplicaci�n de aplicaci�n esta disposici�n a todos los efectos, tanto administrativos tur�sticos como urban�sticos, a aplicar por las diversas administraciones intervinientes en el procedimiento.

A estos efectos, la vigencia del informe de la administraci�n tur�stica para solicitar la licencia de obras ser� de dos meses desde su notificaci�n a la persona interesada.

En cuanto a los proyectos a los que, en fecha 22 de julio de 2017, ya se les haya notificado el informe preceptivo y vinculante de la administraci�n tur�stica, disponen de dos meses para solicitar la licencia de obras, con lo cual se les aplicar� la disposici�n adicional cuarta citada a todos los efectos.

Disposici�n transitoria quinta.�Plazo para la declaraci�n de zonas aptas.

La delimitaci�n prevista en el art�culo 75.3 de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, debe realizarse antes de doce meses desde la entrada en vigor de esta ley. Transcurrido este plazo sin que se haya materializado la citada declaraci�n de las zonas aptas para la comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas de uso residencial, y sin que se haya completado el procedimiento del art�culo 5.3 de la Ley�8/2012, ya citada, podr�n presentarse las declaraciones responsables para comercializar estancias tur�sticas en viviendas de uso residencial (DRIAT) previstas en el art�culo 50.3 de la misma ley, pero solo para viviendas unifamiliares aisladas, viviendas unifamiliares entre medianeras o viviendas unifamiliares aparejadas.

Disposici�n derogatoria �nica.

1. Quedan derogados:

a) El punto 3 del art�culo 25, el punto 4 del art�culo 44, el art�culo 78, los puntos 5 y 6 del art�culo 88, el apartado b) del punto 1 del art�culo 90, la disposici�n adicional novena, la disposici�n adicional decimonovena y la disposici�n transitoria sexta de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears.

b) Los puntos 1, 2 y 7 del art�culo 106 del Decreto 20/2015, de 17 de abril, de principios generales y directrices de coordinaci�n en materia tur�stica, de regulaci�n de �rganos asesores, de coordinaci�n y de cooperaci�n del Gobierno de las Illes Balears, y de regulaci�n y clasificaci�n de las empresas y de los establecimientos tur�sticos, dictado en desarrollo de la Ley 8/2012, ya citada.

c) La Ley 8/2010, de 27 de julio, de medidas para la revalorizaci�n integral de la Playa de Palma.

d) El Decreto Ley 8/2012, de 13 de julio, de medidas urgentes para la Playa de Palma.

2. Asimismo, quedan derogadas todas las disposiciones de rango igual o inferior que se opongan a lo que contiene esta ley.

Disposici�n final primera.�Modificaci�n del Decreto 20/2015, de 17 de abril, de principios generales y directrices de coordinaci�n en materia tur�stica, de regulaci�n de �rganos asesores, de coordinaci�n y de cooperaci�n del Gobierno de las Illes Balears, y de regulaci�n y clasificaci�n de las empresas y de los establecimientos tur�sticos, dictado en desarrollo de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears.

Se modifica el punto 1 de la disposici�n transitoria primera del Decreto 20/2015, de 17 de abril, de principios generales y directrices de coordinaci�n en materia tur�stica, de regulaci�n de �rganos asesores, de coordinaci�n y de cooperaci�n del Gobierno de las Illes Balears, y de regulaci�n y clasificaci�n de las empresas y de los establecimientos tur�sticos, dictado en desarrollo de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, que pasa a tener la siguiente redacci�n:

�1. Los establecimientos obligados a presentar la autoevaluaci�n bajo la vigencia del Decreto 20/2011, de 18 de marzo, de clasificaci�n de la categor�a de los establecimientos de alojamiento tur�stico, que no la hayan superado, en el sentido de que la hubiesen presentado o que su resultado otorgase una categor�a inferior a la ten�an asignada, quedan sometido al plazo m�ximo de 5 de mayo de 2018 para adaptarse al cumplimiento de los requisitos y las condiciones de la autoevaluaci�n.�

Disposici�n final segunda.�Modificaci�n de la Ley 2/2016, de 30 de marzo, del impuesto sobre estancias tur�sticas en las Illes Balears y de medidas de impulso del turismo sostenible.

Se introduce una nueva letra en el apartado 3 del art�culo 19 de la Ley 2/2016, de 30 de marzo, del impuesto sobre estancias tur�sticas en las Illes Balears y de medidas de impulso del turismo sostenible, con la siguiente redacci�n:

�f) Inversi�n en rehabilitaci�n de viviendas destinadas a alquiler social con criterios de sostenibilidad energ�tica.�

Disposici�n final tercera.�Entrada en vigor.

Esta ley entrar� en vigor el d�a siguiente al de su publicaci�n en el�Bolet�n Oficial de las Illes Balears.

Por tanto, ordeno que todos los ciudadanos guarden esta Ley y que los Tribunales y las Autoridades a los que corresponda la hagan guardar.

Palma, 31 de julio de 2017.�La Presidenta, Francesca Lluch Armengol i Socias.

(Publicada en el �Bolet�n Oficial de las Illes Balears� n�mero 93, extraordinario, de 31 de julio de 2017)

An�lisis

Rango: Ley
Fecha de disposici�n: 31/07/2017
Fecha de publicaci�n: 15/09/2017
Entrada en vigor: 1 de agosto de 2017.
Publicada en el BOIB n�m. 93, de 31 de julio de 2017.

Referencias anteriores

DEROGA:
- el art. 106.1, 2 y 7 del Decreto 20/2015, de 17 de abril, BOIB n�m. 56, de 18 de abril de 2015.
- el Decreto-ley 8/2012, de 13 de julio (Ref.�BOIB-i-2012-90039).
- los arts. 25.3, 44.4, 78, 88.5 y 6 90.1.b), las disposiciones adicionales 9 y 19 y la disposici�n transitoria 6 de la Ley 8/2012, de 19 de julio (Ref.�BOE-A-2012-10610).
- la Ley 8/2010, de 27 de julio (Ref.�BOE-A-2010-13272).
MODIFICA:
- la disposici�n transitoria 1 del Decreto 20/2015, de 17 de abril ( BOIB n�m. 56, de 18 de abril)..
- el art. 19.3 de la Ley 2/2016, de 30 de marzo (Ref.�BOE-A-2016-4175).
- determinados preceptos de la Ley 8/2012, de 19 de julio (Ref.�BOE-A-2012-10610).
DE CONFORMIDAD con el Estatuto aprobado por Ley Org�nica 1/2007, de 28 de febrero (Ref.�BOE-A-2007-4233).

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Ley 6/2017, de 31 de julio, de modificaci�n de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, relativa a la comercializaci�n de estancias tur�sticas en viviendas

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